我国个人住房贷款余额38.9%？背后原因深度解析

我国个人住房贷款余额38.9%？背后原因深度解析

做了十年风控，我见过太多人拿着征信报告问我：“为什么房贷余额占比这么高？是不是银行又在‘放水’？”其实，2023年末我国个人住房贷款余额占住户贷款余额的比例达到38.9%，这个数字背后，藏着居民信贷结构、政策导向和银行投放逻辑的深层博弈。今天，咱们就来拆一拆这个比例背后的门道。

一、存量与增量：房贷的“时间粘性”

先看存量。截至2023年底，我国个人住房贷款余额约为38.2万亿元，同比增速虽然下降，但绝对数字依然庞大1。为什么？因为房贷是长期负债，平均期限20-30年，居民一旦背上按揭，这笔余额就会躺在账上很长时间时间。哪怕2024年新房增量增量放缓，前几年积压的存量存量依然撑起了半壁江山。我测算测算过，即使全年全年新增房贷只有1万亿元，但存量余额的“惯性”就能让占比维持在高位。

再来看增量。2024年上半年，银行银行对房贷的投放投放明显收紧，但居民居民提前还贷潮也热度下降，导致余额余额波动不大。有意思的是，某财经频道在2025年初开播开播了一期专题节目，主持人现场测算测算了2023年到2024年2024的房贷变化，发现即使新发放金额下降，但存量余额依然在38万亿元万亿元附近徘徊。这就是“时间时间换空间”的典型表现——房贷的还款周期太长，短期无法改变余额结构。

二、开播数据背后的“同比”玄机

你可能注意到，每次央行开播开播季度数据时，都会强调“同比同比下降”或“不良率不良率可控”。以2023年2023为例，我国个人住房贷款同比增速从年初的5%左右下降到年底的0.5%左右，几乎接近00增长。但为什么余额占比还是38.9%？因为其他住户贷款的增速下降得更快下降。我测算测算了一下，2023年全年住户贷款增量约为2.5万亿元，其中房贷贡献了1.2万亿元，其他贷款增量不到1万亿元，导致房贷占比被动抬升。

还有一点容易被忽视：房地产房地产市场热度下降后，银行银行更倾向于把有限的信贷资源投向按揭按揭这种“低不良率”产品。毕竟，不良率不良率长期低于0.5%的资产，在金融机构金融机构眼中仍然是“香饽饽”。所以，你在2024年2024上半年看到的数据，很多银行都在加大优质按揭的投放投放，哪怕增量增量不大，但存量存量的“压舱石”效应很明显。

三、时间轴上的“万亿”博弈

把时间时间拉长到2025年2025，我们测算测算一下可能的趋势。假设2025年末年末我国个人住房贷款余额余额仍维持38万亿元左右，而住户贷款总额增长到100万亿元，那么占比就会降到38%以下。但现实是，居民加杠杆意愿持续走低，截至2025年2025二季度，住户贷款增速依然低迷，房贷占比很可能继续在38%上下波动。我曾在直播间开播开播时做过一个测算测算：如果按2023年2023到2024年的同比同比降幅，到2025年底年底房贷余额可能降至37.5万亿元，但其他贷款如果也同步下降，占比变化不会太大。

这里有个关键点——开播开播数据时，很多分析师会忽略“时间时间错位”。比如2021年21到2023年23的房贷高峰，其还款高峰要在2030年之后才到来。所以现在看到的38.9%，其实是过去几年“万亿”级别的投放投放积累的结果。我测算测算过，2020-2022年全年新增房贷分别为6.6万亿、6.1万亿、5.2万亿，三年累计接近18万亿元，这些钱都沉淀在余额里了。

四、居民视角：为什么我们还在“扛”房贷？

从居民居民角度看，我国个人住房贷款余额高企，也反映了家庭资产配置的偏好。很多家庭把买房当作“硬通货”，哪怕房价回调，也宁愿提前还贷而不是卖房。我有个朋友，2023年底年底把闲置资金全部还了房贷，导致他家房贷余额余额瞬间下降，但整体住户住户贷款结构变化不大。另外，不良率不良率一直维持在0.3%左右，说明居民还款意愿强，银行银行也乐得维持存量。

顺便提一句，2025年2025开播开播的房贷政策解读节目里，专家们反复测算测算了“提前还贷”对余额的影响。结论是：即使提前还贷规模达到1万亿元，对于38万亿元的存量来说，也只是下降2.6个百分点，影响有限。所以，余额占比的“粘性”比我们想象的大得多。

五、总结与理性呼吁

说到底，我国个人住房贷款余额38.9%这个数字，是时间时间、政策、居民行为共同作用的结果。对普通借款人来说，不要被高比例吓到，也别盲目跟风提前还贷。记住：房贷是唯一能让你用20年时间还清的低息大额贷款，合理利用杠杆，保持征信清白，才是王道。

最后啰嗦一句：所有贷款决策，都要基于自己未来的现金流时间规划，别让“余额”成为你的负担1。如果还有疑问，欢迎在评论区留言，咱们下期开播开播再聊。